Les locations à long terme ou à court terme: lesquelles sont les plus rentables à Montréal?

Il arrive souvent que de nombreux natifs de grandes villes comme Montréal possèdent plusieurs propriétés. Et certains d'entre eux sont vacants. Mais comme les coûts d'entretien de la propriété augmentent constamment, certains propriétaires se demandent : dois-je louer ces appartements ? De cette façon, non seulement les coûts d'entretien seront récupérés, mais des revenus supplémentaires pourront même être générés. Si vous avez déjà tiré une telle conclusion, vous devrez d'abord choisir un type de loyer. Vous pouvez choisir de le louer pour une courte durée via des plateformes telles qu'Airbnb ou des portails immobiliers de votre ville ou rechercher un locataire à long terme.

De nombreux facteurs, notamment l’emplacement, la demande du marché locatif, les restrictions réglementaires et votre désir de gestion immobilière, feront d’une option idéale pour votre scénario. Chaque option comporte à la fois des facteurs positifs et négatifs. En raison de sa diversité de locataires à la recherche de logements à court terme, visiteurs, clients commerciaux et étudiants, Montréal est une ville où la demande pour les deux types de locations est élevée.

Afin d'évaluer si les locations à court terme peuvent fonctionner par rapport aux locations à long terme pour les appartements loués à Montréal, dans cet article, les facteurs les plus importants, tels que les revenus, les dépenses, les allégements fiscaux et les considérations juridiques, seront examinés.

Qu'est-ce que la location à court et à long terme ?

Après avoir défini les deux modèles de location, passons à la rentabilité.

Appartements à louer à court terme

De tels appartements meublés à Montréal se louent généralement entre 1 et 31 jours. Fréquemment utilisé par les voyageurs d'affaires, en location de vacances à court terme ou en déménagement temporaire. Des sites comme Airbnb, Booking.com répertorient des appartements meublés dans cette catégorie. Les sites offrant des appartements au mois à moyen terme comme Montréal-apparthôtel n'appartiennent pas à la catégorie des locations à court terme et se rapprochent davantage des locations à long terme selon le modèle financier.

Location d'appartements à long terme

Généralement pour une période de 12 mois ou plus. Ces appartements s'adressent aux professionnels, aux familles à la recherche d'un logement sécuritaire et aux étudiants. Les baux signés et les paiements de loyer mensuels sont effectués par les locataires à long terme.

Les appartements meublés offrent un avantage dans les deux situations. Un appartement joliment meublé et décoré attire plus de visiteurs pour les locations à court terme que pour les locations à long terme. Les locataires qui ont besoin de locations à long terme préfèrent emménager dans un bien immobilier, car cela leur évitera d'avoir à acheter des meubles. 

Facteurs affectant la rentabilité d'un bail à long ou à court terme à Montréal

Pour déterminer quelle option est la plus rentable, analysons les principaux aspects financiers.

Potentiel de revenu

• Location à court terme : Tarifs quotidiens plus élevés. Un appartement meublé à Montréal situé au centre-ville peut rapporter entre 120 $ et 180 $ par nuit. En cas de forte demande, par exemple pendant les fêtes d'été ou pour des événements plus importants comme le Grand Prix de Formule 1, les prix peuvent être encore plus élevés.

• Location à long terme : Revenu mensuel constant. Un studio meublé semblable au centre-ville de Montréal pourrait se louer entre 1 800 $ et 2 200 $ par mois. Bien que le tarif par nuit soit inférieur à celui des locations à court terme, les baux à long terme garantissent une occupation stable.

Occupation et saisonnalité

• Locations de courte durée : forte demande pendant les périodes de pointe touristique, mais disponibilités potentielles pendant les mois plus calmes. Les mois d’hiver (à l’exception du temps des Fêtes) voient souvent moins de visiteurs, ce qui affecte les taux d’occupation.

• Locations à long terme : occupation stable, mais trouver un nouveau locataire entre les baux peut prendre du temps. Certains logements restent vacants pendant quelques semaines, surtout hors saison pour les locataires étudiants.

Coûts d'entretien et d'exploitation

• Locations à court terme : les dépenses plus élevées comprennent le nettoyage continu, la rotation des clients et les coûts des services publics (car les propriétaires couvrent l'électricité, Internet et le chauffage dans la plupart des scénarios). Les dépenses supplémentaires comprennent la fourniture d’articles tels que du linge de maison, des articles de toilette et des articles de cuisine.

• Locations à long terme : coûts d'entretien réduits, car les locataires couvrent eux-mêmes leurs coûts et nécessitent moins de nettoyages. Cependant, les meubles et les électroménagers peuvent s'user avec le temps.

Considérations juridiques et fiscales à Montréal

Montréal a des lois strictes concernant les locations à court terme, plus particulièrement pour les propriétés en zone résidentielle.

• La location à court terme nécessite un permis de la CITQ (Corporation de l'industrie touristique du Québec) et le respect des lois sur les restrictions de zonage. Les publications illégales feront l'objet de lourdes sanctions.

• Les locations à long terme sont assujetties aux lois québécoises sur la location, offrant aux locataires une protection juridique supplémentaire. Les propriétaires doivent respecter les règles d'éviction et les règlements en matière de contrôle des loyers.

Location d'appartement à long ou à court terme : avantages et inconvénients

Location à court terme : les avantages

✅ Potentiel de gain plus élevé – Les tarifs de nuit sont beaucoup plus élevés que les tarifs de location à long terme.

✅ Flexibilité – Les propriétaires peuvent utiliser l'appartement eux-mêmes lorsqu'il n'est pas loué.

✅ Plus de contrôle sur la propriété – Pas de contrat de location à long terme avec les locataires, ce qui permet des inspections et des ajustements fréquents.

Location à court terme : les inconvénients

❌ Revenus locatifs instables – Les taux d’occupation dépendent des saisons et des événements locaux.

❌ Coûts d’exploitation élevés – Les frais de nettoyage, les factures de services publics et les réparations s’additionnent.

❌ Réglementation stricte – Le non-respect des lois montréalaises concernant les locations peut entraîner une amende.

Location à long terme : les avantages

✅ Revenu mensuel stable – Pas de fluctuations saisonnières ni de vacances soudaines.

✅ Coûts d’exploitation réduits – Les locataires couvrent les services publics et l’entretien mineur.

✅ Moins de gestion quotidienne – Pas besoin de gérer une rotation fréquente des clients.

Location à long terme : les inconvénients

❌ Potentiel de revenus inférieur – Le loyer mensuel est inférieur aux revenus locatifs à court terme.

❌ Moins de flexibilité – Une fois loué, l’appartement n’est pas disponible pour un usage personnel.

❌ Risques pour les locataires – Les retards de paiement ou les dommages matériels peuvent être difficiles à gérer pour le gestionnaire immobilier.

Quelle option est la meilleure pour les appartements meublés à Montréal ?

La décision de louer votre appartement à long ou à court terme dépendra de trois facteurs : l'emplacement, la cible et le niveau de gestion immobilière d'investissement.

Quand la location à court terme est la meilleure option

• Votre appartement est situé dans un quartier de villégiature très en demande, par exemple le Vieux-Montréal ou le quartier du Plateau.

• Ça ne vous dérange pas de gérer les réservations fréquentes des clients, le nettoyage et l’entretien.

• Vous voulez des profits plus élevés pendant les périodes de pointe, même si cela signifie des mois de ralentissement occasionnels.

• Vous pouvez légalement exploiter une location à court terme et détenir un permis CITQ.

Quand la location à long terme est le meilleur choix

• Votre appartement est situé dans un quartier résidentiel où les locations de courte durée sont restreintes.

• Vous préférez un revenu stable, sans intervention, sans rotation fréquente.

• Vos locataires cibles incluent des étudiants (près de McGill, Concordia ou UQAM) ou des professionnels ayant besoin d'un logement à long terme.

• Vous voulez éviter l'incertitude liée à l'évolution des lois sur la location à Montréal.

Approche hybride : locations à moyen terme

Une troisième option qui gagne en popularité à Montréal est la location à moyen terme (30 jours à 6 mois). Cette propriété locative s'adresse à :

• Professionnels d'affaires en mission temporaire.

• Nomades numériques et travailleurs à distance.

• Étudiants internationaux participant à des programmes courts.

• Personnes déménageant à Montréal qui ont besoin d'un logement temporaire avant de s'installer.

Les locations à moyen terme ont un prix plus élevé, mais contournent les restrictions imposées aux locations à court terme, offrant ainsi une alternative parfaite.

Conclusion

Il n’existe pas de réponse unique à la question de savoir si les locations à court terme génèrent ou non un revenu constant et un profit plus important pour les appartements à Montréal. Les locations à court terme présentent un potentiel de revenus élevé, mais impliquent un niveau d'activité élevé, des dépenses supplémentaires et le respect de lois et de règlements plus strictes. Les locations à long terme ont un paiement mensuel sécuritaire, moins d'entretien, mais des revenus mensuels moindres.

Si votre appartement est situé dans un lieu touristique et que vous êtes prêt à gérer les opérations, les locations à court terme seront une option préférable pour vous. Cependant, si vous préférez une propriété sécurisée nécessitant moins d'entretien, les locations à long terme seront une option plus sûre pour vous.

Pour certains, un modèle de location à long terme est parfait, offrant à la fois un prix plus élevé sur les locations à long terme et moins de contraintes que les séjours de courte durée.

Avant de prendre une décision, tenez compte de vos locations en fonction des lois de Montréal, de vos objectifs financiers et du niveau de travail que vous souhaitez accomplir pour entretenir votre propriété locative. Choisir une stratégie appropriée maximisera vos revenus et rendra votre entreprise de location sans stress.