Appartement Meublé ou Non Meublé à Montréal : Lequel Rapporte le Plus aux Propriétaires ?

Deux propriétaires. Le même immeuble. Le même plan d'appartement. L'un génère 600 $ de plus par mois que l'autre. La différence n'est ni l'emplacement, ni l'état du logement, ni la chance — c'est la façon dont l'appartement est présenté et à qui il est loué. Si vous hésitez à meubler votre appartement locatif à Montréal ou à le laisser vide, voici les vrais chiffres, les vraies nuances, et ce que font concrètement les propriétaires aguerris dans cette ville.

La Prime du Meublé — Ce que les Chiffres Disent Vraiment

Commençons par les données, parce que la réponse est plus nuancée qu'un simple « le meublé rapporte toujours plus ».

Pour une location non meublée standard à Montréal — bail de 12 mois — le loyer mensuel moyen pour un appartement d'une chambre atteignait environ 1 694 $ en août 2025, selon les données mensuelles de liv.rent. Les appartements meublés ciblant le même marché général se louaient en moyenne 1 708 $/mois sur la même période — un écart de seulement 14 $.

C'est bien moins que ce qu'imaginent la plupart des propriétaires. Au cours de la dernière année, <a href="https://liv.rent/blog/rent-reports/august-2025-montreal-rent-report/">les données de liv.rent montrent que Montréal est l'une des seules grandes villes canadiennes à avoir enregistré une hausse des loyers en 2025</a> — mais la prime traditionnelle du meublé sur le non meublé s'est pratiquement effacée dans le marché des annonces classiques, les deux formats convergeant vers des prix quasi équivalents pendant une bonne partie de l'année.

Cela signifie-t-il que meubler son logement ne vaut pas la peine ? Pas tout à fait — parce que ces chiffres ne racontent que la moitié de l'histoire.

L'écart de revenus entre un appartement meublé et un appartement non meublé n'est pas vraiment une question de mobilier. C'est une question de locataire. Quand vous louez un appartement vide avec un bail québécois standard, vous êtes en concurrence avec tous les autres propriétaires du quartier sur le prix, vous ciblez des résidents long terme qui peuvent rester ou non, et vous vous soumettez aux règles du Tribunal administratif du logement sur les hausses de loyer.

Quand vous louez un logement tout équipé à des professionnels en relocalisation, des expatriés, des personnes déplacées suite à un sinistre, ou des étudiants internationaux sur une base mensuelle flexible, vous êtes dans un marché complètement différent — où le prix n'est pas déterminé par ce que votre voisin demande pour son appartement vide, mais par ce que vaut un logement prêt à emménager, tout inclus, pour quelqu'un qui arrive à Montréal avec deux valises et aucun temps à perdre.

C'est là que se trouve le vrai écart de revenus.

Ce que « Meublé » Signifie Vraiment pour Votre Rendement

La prime mensuelle d'un appartement meublé à Montréal dépend presque entièrement du format de location :

Bail long terme meublé standard (12 mois et plus) : La prime sur un appartement équivalent non meublé est modeste — entre 50 et 150 $/mois dans la plupart des quartiers. Le mobilier est un avantage pratique, mais il ne transforme pas radicalement le calcul financier.

Location meublée à moyen terme, tout compris (31 à 90 jours et plus) : C'est un produit totalement différent. Un appartement d'une chambre meublé près du centre-ville de Montréal ou du métro, au prix tout compris avec les services et Internet, ciblant des clients corporatifs ou des professionnels en relocalisation, commande réalistement 1 900 $ à 2 300 $/mois. Un appartement non meublé comparable avec un bail de 12 mois dans le même quartier se louerait 1 500 $ à 1 800 $. L'écart n'est pas marginal — il dépasse souvent 300 à 500 $/mois.

Deux chambres meublé, moyen terme : 2 300 $ à 2 800 $/mois tout compris, contre 1 900 $ à 2 200 $ pour l'équivalent non meublé long terme. La différence s'accentue encore pour les logements bien situés et bien gérés.

La nuance honnête : la prime du meublé suppose que vous atteigniez le bon bassin de locataires — et cela implique d'aller au-delà des plateformes classiques. Les professionnels en relocalisation et les expatriés ne cherchent pas aux mêmes endroits que ceux qui veulent un bail annuel. C'est en partie pourquoi l'équation « le meublé rapporte plus » s'effondre pour les propriétaires qui meublent leur appartement puis l'affichent sur Kijiji.

Les Vrais Coûts du Meublé — Et Quand Ils Se Rentabilisent

Le coût initial pour meubler correctement un appartement d'une chambre à Montréal à un standard professionnel — lit avec literie, canapé, table à manger, équipement de cuisine, luminaires, quelques éléments de décoration — tourne autour de 5 000 $ à 10 000 $, selon que vous achetez neuf ou que vous sourcez intelligemment. Un deux chambres coûte davantage. Ce n'est pas un investissement facultatif si vous voulez justifier un loyer premium ; un appartement mal meublé ne mérite pas un prix de meublé.

Le calcul qui importe vraiment : avec une prime de 400 $/mois sur un appartement non meublé équivalent — un chiffre réaliste pour une location meublée moyen terme bien positionnée — un investissement de 8 000 $ en mobilier est récupéré en 20 mois. Au-delà, la prime devient un revenu locatif pur. Un mobilier de qualité bien entretenu peut durer 7 à 10 ans avant de nécessiter un remplacement significatif.

Les coûts d'entretien liés au mobilier existent, mais restent gérables. Les locataires à moyen terme — séjours de 31 jours à plusieurs mois — sont généralement beaucoup moins usants que des résidents de courte durée qui se succèdent toutes les nuits, mais plus que des occupants en bail long terme. Le risque de dommages se situe quelque part entre l'Airbnb et le bail traditionnel, et un dépôt de garantie adéquat le couvre dans la plupart des cas.

Il y a aussi la question de ce que vous ne payez pas. Un appartement non meublé en bail long terme québécois ne génère aucun coût de services pour le propriétaire — le locataire paye directement Hydro-Québec et Internet. Une location meublée tout compris signifie que ces coûts sont à votre charge. Prévoyez environ 150 $ à 250 $/mois pour les services et Internet dans un appartement d'une chambre, selon la saison et l'utilisation. Intégrez cela dans le calcul de votre rendement locatif net.

Résumé pour un appartement d'une chambre au centre-ville de Montréal :

L'écart net est d'environ 200 $/mois — significatif mais pas transformateur en soi. Le gain plus important vient du taux d'occupation : les clients corporatifs et les cas de relocalisation ont tendance à réserver à l'avance et à rester plus longtemps. Un appartement constamment occupé génère des revenus ; un appartement vacant pendant que vous attendez le bon locataire long terme vous coûte de l'argent chaque jour.

Qui Paye Vraiment Plus — Et Pourquoi Cela Change Tout

La comparaison entre revenus meublé et non meublé à Montréal n'est pas vraiment une question de mobilier. C'est une question du profil de demande locative que chaque modèle attire — et ces profils ont des caractéristiques de risque et de stabilité très différentes.

Non meublé, bail long terme : Votre bassin de locataires est large — quiconque cherche un logement permanent à Montréal. Le loyer moyen est plafonné par ce que le marché supporte pour les appartements non meublés dans votre quartier. La loi québécoise limite votre capacité à augmenter le loyer entre les baux (le TAL publie des lignes directrices annuelles), et mettre fin à un bail de façon anticipée est genuinement difficile si le locataire ne collabore pas.

Location meublée, moyen terme : Votre bassin de locataires est plus étroit mais plus qualifié. Les locataires vérifiés dans ce segment — expatriés placés par leur employeur, professionnels en mission temporaire, cas de sinistre référés par des assureurs — arrivent avec un budget confirmé et des besoins précis. Ils ne cherchent pas l'option la moins chère ; ils ont besoin de quelque chose qui fonctionne, immédiatement. Cela crée un avantage réel en matière de revenu locatif quand votre logement est bien positionné : moins de négociation sur le prix, placement plus rapide, et locataires avec un soutien financier solide.

L'inconvénient du meublé moyen terme est que les périodes de vacance font plus mal quand elles surviennent. Un appartement non meublé vacant deux semaines entre deux baux est un inconvénient. Un appartement meublé tout compris vacant deux semaines vous fait perdre à la fois le loyer et les charges qui tournent dans un logement vide. La gestion du taux d'occupation est beaucoup plus importante dans ce modèle — c'est l'une des principales raisons pour lesquelles la gestion locative professionnelle prend tout son sens ici.

Meublé et Géré : Quand les Deux Décisions Se Combinent

Les propriétaires qui tirent le meilleur parti de leurs appartements à Montréal ne sont pas nécessairement ceux qui meublent au niveau le plus élevé — ce sont ceux qui combinent un équipement de bonne qualité avec l'accès au bon réseau de locataires.

Afficher un appartement meublé sur les plateformes classiques et attendre les demandes donne des résultats moyens. Les clients corporatifs, les gestionnaires de sinistres et les coordinateurs de relocalisation qui remplissent les logements meublés à des tarifs premium fonctionnent à travers des relations et des réseaux dédiés — le type de réseaux que l'on construit en plaçant des locataires dans des logements meublés depuis des années.

Pour les propriétaires qui souhaitent mettre leur appartement en location sans bâtir ces relations eux-mêmes, Montreal Aparthotel mérite une conversation directe. Ils opèrent dans le marché de la location meublée à moyen terme à Montréal depuis plus de 10 ans, travaillant directement avec les propriétaires qui souhaitent que leur appartement soit occupé par des locataires vérifiés — professionnels en relocalisation, étudiants internationaux, expatriés, cas d'assurance — sur des séjours de 31 nuits à plusieurs mois. La grande majorité des logements de leur portefeuille leur appartient, ce qui signifie qu'ils comprennent le côté propriétaire de cette équation de façon très concrète. 

Conclusion Honnête : Lequel Choisir ?

Voici la réponse directe, fondée sur ce que le marché montréalais démontre réellement :

Si votre objectif est la simplicité maximale sans investissement initial, la location non meublée en bail long terme est défendable. Le rendement locatif est moins élevé et vous vous soumettez aux règles du droit locatif québécois, mais c'est la voie qui demande le moins d'efforts et qui génère tout de même un cashflow mensuel régulier.

Si votre logement est situé dans un quartier bien desservi — près du métro, au centre-ville de Montréal, sur le Plateau, ou dans des zones similaires avec une forte demande de la part des professionnels et des étudiants — un appartement tout équipé ciblant les séjours à moyen terme rapportera presque certainement davantage en revenu locatif net sur l'année, une fois qu'on tient compte du loyer premium et d'un bon taux d'occupation. L'investissement en mobilier se rentabilise dans la plupart des scénarios en moins de deux ans.

La comparaison change encore si on y ajoute une gestion locative professionnelle. La prime du meublé se réduit légèrement (les frais de gestion sont réels), mais la régularité des revenus s'améliore significativement — ce que les propriétaires recherchent souvent en priorité. Des revenus prévisibles, des locataires vérifiés, aucune implication personnelle. C'est le compromis qu'offre la location meublée gérée à moyen terme, et pour le bon propriétaire dans le bon quartier, c'est un meilleur calcul que les deux alternatives.

Si vous voulez évaluer ce que votre appartement peut réellement rapporter, la première étape la plus simple est d'obtenir une estimation honnête de quelqu'un qui connaît ce marché de l'intérieur. Montreal Aparthotel le fait depuis plus de dix ans : montreal-aparthotel.com/proprietaires

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